Les banques suisses appliquent toutes les mêmes règles : 20 % de fonds propres, une charge théorique calculée à un taux de 5 % et limitée à un tiers du revenu. Ce simulateur les applique à votre situation, en deux minutes et sans engagement.
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Une banque finance au maximum 80 % du prix. Les 20 % restants viennent de vous, et au moins la moitié (10 % du prix) doit provenir d'épargne, de 3e pilier ou de donation — pas du 2e pilier. Les frais d'achat s'ajoutent et ne sont jamais financés.
Pour vérifier que vous supporterez une hausse des taux, la banque calcule les intérêts à un taux théorique de 5 %, ajoute l'amortissement obligatoire et 1 % du prix pour l'entretien. Ce total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut.
La part de l'hypothèque qui dépasse 65 % du prix (le « 2e rang ») doit être remboursée en 15 ans au plus, ou avant la retraite. Elle représente en général 1 % du prix par an.
Droits d'enregistrement de 3 %, plus émoluments du notaire et du Registre foncier (environ 1 %). Pour une résidence principale, Casatax réduit les droits jusqu'à CHF 20'924 si le prix ne dépasse pas CHF 1'394'928 (barème 2026). Chaque canton a son propre barème.
Ce que vous paierez chaque mois dépend du taux réellement obtenu — bien inférieur au taux théorique aujourd'hui — plus l'amortissement et l'entretien. C'est ce chiffre qu'il faut comparer à un loyer.
Le système suisse a ses propres mécanismes, souvent différents de la France ou de l'Espagne. Voici les termes que vous rencontrerez chez la banque et chez le notaire, expliqués simplement.
En Suisse, l'hypothèque est un prêt garanti par le bien, et il est courant de ne jamais le rembourser en totalité : on conserve une dette de 65 % du prix et on paie des intérêts, en partie déductibles des impôts. Contrairement à la France, il n'y a pas de durée de remboursement imposée sur la part principale.
La banque découpe l'hypothèque en deux : le 1er rang, jusqu'à 65 % du prix, qui peut rester en place indéfiniment ; et le 2e rang, entre 65 % et 80 %, qui doit être amorti en 15 ans ou avant la retraite. Certaines banques appliquent un taux légèrement plus élevé sur le 2e rang.
Au moins 20 % du prix doivent venir de vous. La moitié au minimum (10 % du prix) doit être constituée de fonds propres « durs » : épargne, 3e pilier, titres, donation, avance d'hoirie. L'autre moitié peut provenir du 2e pilier. Les frais d'achat s'ajoutent et se paient également avec vos fonds propres.
Votre caisse de pension peut financer votre résidence principale de deux façons. Le retrait anticipé (EPL) sort l'argent de la caisse : il augmente vos fonds propres mais réduit votre rente future, est imposé à taux réduit et doit être remboursé en cas de revente. Le nantissement (mise en gage) laisse l'argent dans la caisse : il sert de garantie, l'hypothèque est plus élevée mais votre prévoyance reste intacte. Après 50 ans, le montant disponible est limité, et l'accord écrit du conjoint est requis dans les deux cas.
L'épargne de prévoyance liée (pilier 3a) compte comme fonds propres durs. Elle peut être retirée pour l'achat ou nantie. Elle sert aussi souvent à l'amortissement indirect (voir ci-dessous), avec un avantage fiscal chaque année.
Amortir directement, c'est rembourser chaque année une part du 2e rang : la dette baisse, les intérêts aussi, mais la déduction fiscale diminue. Amortir indirectement, c'est verser le même montant sur un 3e pilier nanti en faveur de la banque : la dette reste stable, les intérêts restent déductibles, et l'épargne 3a est elle-même déductible. En Suisse, l'indirect est souvent plus avantageux fiscalement.
Le taux fixe bloque le taux pour 2 à 15 ans : sécurité, mais pénalité en cas de sortie anticipée. L'hypothèque SARON suit le taux du marché monétaire, révisé chaque trimestre, avec une marge bancaire : généralement moins chère, mais exposée aux hausses. Le taux variable classique est devenu rare. Beaucoup de ménages combinent plusieurs tranches à échéances différentes.
Pour vérifier que vous supporterez une hausse des taux, la banque ne retient pas le taux actuel mais un taux théorique de 5 %, y ajoute l'amortissement du 2e rang et 1 % du prix pour l'entretien. Ce total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut. C'est la contrainte qui limite le plus souvent la capacité d'achat.
La banque finance sur la base de sa propre estimation du bien, pas du prix négocié. Si elle estime le bien en dessous du prix, la différence doit être couverte par des fonds propres supplémentaires. C'est un point à anticiper sur les biens rares ou très demandés.
C'est le titre, inscrit au Registre foncier, qui matérialise la garantie donnée à la banque. Elle est établie par le notaire (frais à prévoir, de l'ordre de 0,3 % du montant à Genève) et reste attachée au bien : lors d'une revente, elle peut être reprise par l'acheteur, ce qui évite d'en créer une nouvelle.
À Genève : droits d'enregistrement de 3 % du prix, émoluments du Registre foncier et du notaire (environ 1 % au total), plus la cédule. Casatax réduit les droits pour une résidence principale sous un plafond de prix, révisé chaque 1er mars. Ces frais ne sont jamais financés par la banque.
Le propriétaire qui occupe son bien est imposé sur un loyer fictif, la valeur locative, mais déduit les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien. Une réforme fédérale supprimant la valeur locative a été acceptée en votation en 2025 ; ses modalités et son calendrier d'application dépendent encore des cantons — un point à vérifier avec un fiscaliste au moment de l'achat.
À l'échéance d'un taux fixe, l'hypothèque se renégocie, avec la même banque ou une autre. Rembourser ou revendre avant l'échéance déclenche une pénalité, qui peut atteindre des dizaines de milliers de francs si les taux ont baissé. Choisir des échéances alignées sur votre horizon (mutation, retraite, revente) évite ce piège.
À la retraite, le revenu baisse et la banque recalcule la charge théorique. Pour rester dans la règle du tiers, la dette doit en général être ramenée à 65 % du prix au plus tard à 65 ans. Un achat après 50 ans se planifie avec cet horizon en tête.
Les ressortissants de l'UE/AELE domiciliés en Suisse achètent librement. Les personnes domiciliées à l'étranger ou hors UE/AELE sont soumises à autorisation pour un logement, avec des règles strictes pour les résidences secondaires. Une révision en cours de la loi prévoit un durcissement. Vérifier son éligibilité avant toute négociation évite des semaines perdues.
Informations générales à jour au 14 septembre 2026, sans valeur de conseil financier ou fiscal. Pour en savoir plus sur votre situation, écrivez-moi via le formulaire de contact.
